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高價盤接連入市!莫慌,成都的低樓面價樓盤夠你買半年了

2019-03-10 20:58欄目:房產

近期,伴隨著金茂府、融信錦溪花園、金科博翠府等樓盤的入市,讓不少購房者的神經開始敏感起來。

原本的高端改善項目相繼入市,房價被定在了2.5-3萬元/㎡,在朋友圈的渲染下,似乎整個新房市場都變了味。這些樓盤,不僅都位于主城區三環內,其地價成本也頗為相似,都是曾經引發市場狂熱的高價地。

而早在去年10月開始,近郊就開始有不少定位高端改善產品的樓盤相繼入市。其房價接近2萬/㎡,而地價成本自然也是高了不少的。

土地成本對房價的影響是必然的,但是當前成都,正常情況下,會冒出多少高樓面價項目出來呢?以前的低價地項目,還有多少時間等我們上車呢?今天,我們就主要通過盤點土地及樓盤住宅存量,推算普通購房者買到低價地項目的時間期限。(做這樣的存量盤點,我發誓再也不想輕易嘗試了~)

首先,我們先給高樓面價和低樓面價一個定義。

根據銳理數據平臺的數據,自2012-2018年,主城區在2017年的土地成交均價最高,其樓面地價為10632元/㎡;近郊區在2017年的土地成交均價也為最高,其樓面地價為7666元/㎡。

高價盤接連入市!莫慌,成都的低樓面價樓盤夠你買半年了

我們結合成都主城與近郊平均樓面地價的最高值,做些許取舍,將主城區樓面地價高于10000元/㎡、近郊區(天府新區因為地理位置特殊性,本文將其與近郊同樣對待)高于7500元/㎡的地,視為高價地。

當然,地價的高與低,并不是絕對的。比如金牛區天回鎮9600元/㎡的樓面地價,完全稱得上高價地。但本文為了便于統計,故截取了一個可接受的數值。同時,本文更多的是為了普通購房者一個參考,所以,部分針對特定人群(比如人才公寓用地、興隆湖招商引資項目用地)的土地或項目,未納入統計范疇。

有了這樣一個定義,接下來,我們就可以先來看看,截至今天(2019年3月7日),成都的主城近郊有多少高樓面價項目了。

主城區,有合計40宗土地,樓面地價在10000元/㎡以上。其中,19宗地已打造公布項目案名18個(11宗土地尚未亮相),部分項目住宅已經入市開盤。

高價盤接連入市!莫慌,成都的低樓面價樓盤夠你買半年了

注:項目太行瑞宏朗詩金沙城由三宗地打造而成,另外兩宗地樓面地價均在3400元/㎡以下,凈用地面積合計150畝。而高價地部分凈用地面積僅47.6畝,故嚴格意義上,該項目并不是高樓面價項目。

主城區,有合計44宗土地,樓面地價在7500元/㎡以上。其中,30宗地已打造公布項目案名28個(14宗土地尚未亮相),有一半項目的住宅已經入市開盤。

高價盤接連入市!莫慌,成都的低樓面價樓盤夠你買半年了

再來看看,大家都關心的低樓面價項目,主城近郊還有多少?

一方面,是主城近郊已入市(在售/待售)的低樓面價項目。

通過盤點約100個項目,有了個明確的數據:77320套房源。注意,77320套并不是全部,因為我的統計并沒有百分百的覆蓋掉。

比如,從大部分普通購房者的置業需求出發,我將別墅房源屏蔽掉了;還有一些樓盤的剩余房源量,難以統計到完全準確的數據,如以下表格中所示。

所以,加上遺漏的部分,我認為已入市項目的存量房源大約能達到9萬套。

高價盤接連入市!莫慌,成都的低樓面價樓盤夠你買半年了

▲主城區低樓面價樓盤存量(大約數據,部分可能有偏差)

高價盤接連入市!莫慌,成都的低樓面價樓盤夠你買半年了

▲近郊區低樓面價樓盤存量(大約數據,部分可能有偏差)

另一方面,是主城近郊尚未入市的低價地。

通過盤點,自2012年-2018年,主城區還有29宗樓面地價在10000元/㎡以下的土地,尚未入市亮相。

而近郊,還有85宗樓面地價在7500元/㎡以下的圖地,尚未入市。

綜合各宗土地的容積率和商業占比,這114宗土地,可開發的住宅體量合計約1541.16萬㎡。

最后,這些低價地和已入市的低價地項目,可滿足大家在多長時間內的購買力?

在這里,我們要先了解一下成都主城近郊商品住宅(不含別墅)的去化速度。根據銳理平臺的數據,過去兩年的年銷售量如下表所示:

2017年和2018年是成都實施限購以來的兩年,而2018年相比2017年,限購更嚴,尤其是下半年,市場熱度降溫明顯。所以,在銷售數據上,也得到了大致的體現(因為是備案數據,可能并不精準)。

進入到2019年,大的政策環境并未改變,我認為接下來的政策仍將以穩定為主。